En 2006, le gouvernement Raffarin (UMP) adopte une réforme de la loi Robien, promulguée en 2003 dont l’ambition était de favoriser l’accès à la location.
Robien classique : l’allègement fiscal
Les propriétaires se voyaient ainsi offrir la possibilité d’un allègement fiscal en cas de location d’un bien immobilier sous certaines conditions : le logement doit être neuf et en location pendant au moins 9 ans en tant que résidence principale du locataire (et donc loué non meublé), son loyer doit respecter les plafonds des loyers établis chaque année, ne pas dépasser 10 700€ de défiscalisation à l’année.
Cette mise à jour de la loi, si elle implique un amortissement moins rapide de l’investissement initial (30 % sur 5 ans contre 40 % initialement), a cependant permis d’abaisser le plafonnement des loyers afin de répondre aux critiques subies par le projet initial, dit « Robien classique » et qui concerne les logements acquis entre le 1er mars 2003 et le 13 juillet 2006.
La principale attaque contre le « Robien classique » visait à dénoncer la saturation provoquée par ce dispositif : en effet, nombreux sont les investisseurs privés à avoir acheté des biens dans des lots de construction situés dans de petites villes où l’offre de location a très vite dépassé la demande.
Robien recentré: une aubaine pour les investisseurs
Cela dit, la loi « Robien recentré » présentait divers avantages pour les investisseurs, surtout dans les grandes villes, notamment la possibilité de louer le bien à des proches (enfants) à condition que ces-derniers soient détachés du foyer fiscal du propriétaire, mais aussi aux locataires qui ont pu voir dans des villes où l’offre tendait à stagner de nouvelles opportunités de location à des loyers dont le plafond a été revu à la baisse selon les zones A (23,32€/m2), B1 et B2 (16,08€/m2), et C (11,58€).
Passage de la loi Robien à la loi Pinel
Depuis remplacée par la Loi cadre Scellier (aujourd’hui c’est la loi Pinel qui s’applique), le dispositif Robien a tout de même pu profiter à 270 000 propriétaires sur 15 ans (dans le cas du « Robien classique ») ou 9 ans à partir de 2006.
Ses résultats restent cependant motifs de crispation, notamment dans les villes dites « moyennes » (Limoges, Angers, Carcassonne) en raison de l’élévation des loyers qu’elle a provoqué suite à la saturation du marché. C’est ce que révèle le rapport du député PS Jean-Yves Le Bouillonnec, ainsi beaucoup de propriétaires n’ont pas pu trouver de locataires à temps pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux tandis que certains locataires se sont retrouvés dans des logements dont le prix avait doublé voire triplé.
La loi recentrée ayant été promulguée en 2006 et étant applicable sur une période de 9 ans, il s’agit à présent pour ses bénéficiaires de gérer les lendemains de ce dispositif et notamment de répondre à la question de la revente de ces biens. C’est notamment la question que soulevait le magazine Capital dans un article du 22 octobre 2014 arguant que la plus-value possible dans les grandes villes invitait à la revente, tandis que la moins-value probable dans les villes moyennes incitait plutôt les propriétaires à attendre de profiter d’une éventuelle augmentation des loyers.
Enfin, en cas de revente du bien immobilier, un investisseur pourrait bénéficier de la loi Pinel, promulguée en 2014 par la ministre du logement Sylia Pinel, qui reprend la même ambition : à savoir encourager l’investissement locatif par une réduction d’impôt sur le revenu allant jusqu’à 21 % du prix de revient d’un logement neuf.
Les conditions sont les suivantes : achat d’un bien immobilier neuf ou que l’investisseur a fait construire, respect des performances énergétiques, le bien doit se situer dans des zones particulières et respecter le plafonnement des loyers redéfinis chaque année (plafonnement plus bas par rapport à la loi Robien).
Plus avantageuse en cas de saturation du marché en ce qu’elle permet un abaissement des loyers, la Loi Pinel peut faire l’objet d’un passage intéressant de la loi Robien à un nouveau dispositif de défiscalisation sur investissement locatif.